Koľko času potrebujem na prípravu stavby domu?

Veľa krát som sa stretol s nereálnymi predstavami ľudí o tom, kedy môžu začať stavať svoj vysnívaný dom. Samozrejme každý chce začať čím skôr, je to pochopiteľné, ale od rozhodnutia začať riešiť projekt po začiatok stavby to naozaj za nejaké 2 mesiace je nereálne. V dnešnom článku rozoberiem hlavne ako to najčastejšie vychádza, keď štúdiu a projekt robíme u nás. V iných ateliéroch sa to asi bude mierne líšiť, ale samotný princíp časovania bude podobný.

Poďme teda postupne.
Ak máte už kúpený pozemok a ste rozhodnutý na ňom postaviť dom, potrebujete navrhnúť dom a spracovať projekty. Počítajte s tým, že ak sa rozhodnete osloviť kohokoľvek na spracovanie štúdie a projektu, nezačne sa vášmu projektu venovať okamžite. Je potrebné si dohodnúť osobné stretnutie a podrobnú vstupnú konzultáciu, obhliadku pozemku a pripraviť všetky potrebné podklady k začatiu prác.

Takže od vášho rozhodnutia a prvého kontaktu s vami sa architekt alebo projektant reálne s “ostrému” navrhovaniu domu dostane tak za 2 týždne. Na prvom stretnutí sa dozviete, čo všetko budete ešte potrebovať (napríklad geodetické zameranie pozemku, získanie územnoplánovacej informácie k pozemku a hlavne si dobre premyslieť rôzne ďalšie otázky, čo vznikli na stretnutí ..) Výsledkom pokojne môže byť, že so samotným navrhovaním za začne pokojne po mesiaci od prvého kontaktu. Takže mesiac “v háji” 🙂 Samozrejme vždy to závisí aj od aktuálnej vyťaženosti architektov, niekedy sa dá začať aj v priebehu pár dní…

Ale radšej uvažujte ten 1 mesiac…

V prípade individuálneho projektu sa architekt pustí do navrhovania domu. Tento proces sa často časove vopred ťažko odhaduje, lebo ide vlastne o vývoj na mieru. Architekt spraví návrh, pošle mailom a vy si napriek pôvodnej časovej tiesni zrazu dáte týždeň čas na rozmyslenie… Po pár takýchto výmenách riešení a pár týždňoch uvažovania z pôvodnej predstavy “nie sme nároční, štúdiu zmastíme za 2 týždne” je u nás bežné, že štúdia trvá minimálne 6 týždňov, ale radšej rovno uvažujte aspoň 2-3 mesiace. Už boli aj štúdie ktoré sme riešili hlavne kvôli vysokej zaneprázdnenosti klientov skoro rok…
Časová úspora je v prípade katalógového projektu, lebo fáza štúdie sa do veľkej miery preskočí a dolaďujeme len detaily osadenia na pozemok, prípadne doplnkové objekty, ako prístrešky, terasy, garáž…

Tu teda máme minimálne 2 mesiace..

Po spracovaní štúdie sa púšťame do projektu pre stavebné povolenie. Snahou je samozrejme štúdiu mať ako finálny podklad pre projekt, preto čas na projekt sa odhaduje podstatne lepšie ako na štúdiu. Ak počas projektu nevznikajú zo strany klienta vyvolávané zmeny v projekte a držíme sa návrhu v štúdii, projekt pre stavebné povolenie trvá 2 mesiace. Občas pri jednoduchších domoch sa to dá mierne urýchliť, ale závisí to aj od aktuálnej vyťaženosti projektantov, keďže na samotnom projekte rodinného domu pracuje vždy tím minimálne šiestich ľudí a zvyčajne viac.

Tu teda máme ďaľšie 2 mesiace..

S projektom pre stavebné povolenie môžete začať behať po úradoch. Pred tým, ako zanesiete na stavebný úrad samotný projekt, potrebujete zozbierať od rôznych inštitúcií vyjadrenia k projektu. Od lokality k lokalite je to rôzne. Napríklad ak máte blízko letisko, vyjadruje sa aj letecký úrad. Ak ste pri lese, vyjadrujú sa lesy a pod… Ja napríklad pri vybavovaní povolenia na môj dom som musel vyžiadať povolenia od 11 rôznych inštitúcií. Každá z týchto inštitúcií si dáva “na čas” po svojom. Niektoré sa vyjadria na počkanie alebo cez internet. Iné majú svoje interné lehoty a keďže sú zavalený prácou, aj tie lehoty často nedodržujú. V ideálnom prípade sa podarí dať dokopy všetky vyjadrovačky do mesiaca. V ideálnom prípade…

Dajme si teda ideálny stav 1 mesiac

Teraz nastáva otázka, či budete mať zlúčené stavebné povolenie s územným rozhodnutím, alebo budete musieť samostatne riešiť územné rozhodnutie a potom stavebné povolenie. Zlúčenie je možné pre prízemné domy do 300m2. Ak máte poschodový dom alebo veľký prízemny dom cez 300m2, máte smolu, musíte územné rozhodnutie vybavovať samostatne.

Oficiálne lehoty zo zákona na rozhodnutie, čo s vašou podanou žiadosťou stavebný úrad urobí, je do 30 dní od podania. To znamená, že do 30 dní úrad rozhodne, či zvolá stavebné konanie (napríklad stretnutie na pozemku na nejaký dátum), preruší konanie (napríklad niečo chýba, nesadí a pod) alebo zruší konanie (to fakt musí byť niečo zle navrhntuté už..).
Predpokladajme, že úrad konanie zvolá. Konanie prebehne trebárs na pozemku stretnutie zúčastnených (napríklad susedia), aby sa každý mohol k projektu vyjadriť na mieste, ak má výhrady. Potom vlastne zase beží doba 30 dní, aby úradník napísal právoplatné stavebné povolenie. Realita je preto taká, že stavebné povolenie (a rovnako aj územné rozhodnutie) dostanete najskôr za 5-6 týždňov a v horšom prípade za 2-3 mesiace.

Napríklad v Bratislave kvôli stavebnému boomu, nutnosti vyjadrenia od magistrátu mesta a vysokej preťaženosti úradníkov sa konania pokojne natiahnu aj na 6 mesiacov…

Uvažujme preto reálne aspoň 2 mesiace (ak bude rozdelené územné rozhodnutie + 2 mesiace naviac)

My počas tohoto vybavovania dopracujeme realizačný projekt. Aj z tohoto dôvodu projekty delíme na fázy, aby sa nestrácal čas a paralelne sa povolenia vybavovali.

Už s projektom pre stavebné povolenie sa dá robiť predbežný výber realizačnej firmy. Lebo rozsah prác je už jasný, akurát nie sú ešte spracované podrobnosti projektu, detaily a výkazy výmer s rozpočtami. A ak chcete začať čím skôr stavať, je dobre s firmami začať komunikáciu čím skôr, aby ste postupne začali ladiť vznikajúce otázky, možné termíny a hlavne aby s vami počítali.

Naše skúsenosti ukazujú, že reálne málokto začne stavať hneď po vydaní stavebného povolenia, skôr sa ešte dolaďujú detaily k realizácii s firmami a začne sa tak mesiac po získaní povolenia.

Takže si pridajme 1 mesiac.

Aký je výsledok?

Pri prízemných domoch do 300m2 zastavanej plochy je začiatok stavby o 9 mesiacov od prvého kontaktu s architektom / projektantom.
Pri poschodových domoch alebo prízemných domoch väčších ako 300m2 je to 11 mesiacov.

Takže zjednodušene –  jeden rok.

Všetky časy čo som popisoval sme odsledovali za roky praxe v našom ateliéri. Môžu byť kratšie na dedinách, kde veci rýchlejšie a po známosti vybavíte. Naopak vo väčších mestách to môže byť dlhšie. Faktorov, ktoré to ovplyvňujú je viacero.

Netvrdím, že sa začať so stavbou domu nedá aj podstatne skôr, ale zatiaľ som sa s tým stretol výnimočne a preto radšej počítajte s reálnymi časmi.
Preto ak plánujete stavať dom, potrebujete pomôcť s projektom a uvažujete aj nad našim ateliérom, neodkladajte to a ozvite sa čím skôr – KONTAKT. Nehryzieme a za nezáväzné stretnutie nič nedáte 🙂


architekti - fero lehocký

Fero Lehocký, architekt

Blog na inardex.sk vznikol ako moje hľadanie ideálnych rodinných domov. Som architekt, stále nespokojný s bežným štandardom. Spolu s kolegami sa špecializujeme na projekty rodinných domov s čo najnižšou spotrebou energie. Ale hlavne príjemnými na užívanie. Naše skúsenosti netajíme a píšeme sem.

 
 

Pomohol Vám tento článok?

Pripravujem pre Vás ďalšie zaujímavé tipy v bezplatnom seriáli článkov o rodinných domoch, ktorý nenájdete nikde na webe. Ani tu na blogu. Prístup môžete získať hneď teraz a rovno získate tieto 3 knihy tiež zdarma:
 
 
 

 

CHCEM KNIHY ZDARMA
 
 
 


13 comments on “Koľko času potrebujem na prípravu stavby domu?
  1. Petra Eiseltová píše:

    My sme začali riešiť projekt pred dvoma rokmi v lete.s tym,že projektant už dostal všetko nakreslene,dostal sa k tomu až v oktobri,urobili sme male zmeny.hrubka izolacie,dve nenosne steny sme posunuli.projekt sme dostali až koncom januara.vo february nam jeden pán začal vybavovať povolenie.nemame ho dodnes.teraz bude rok.musela som sa do toho obuť ja a pozhaňať par vyjadreni.čakam ešte na jedno vyjadrenie aby sme mohli dostať uzemne.potom začneme stavebne konanie.
    Vďaka nášmu vybavovačovy meškame so stavbou už skoro pol roka.a bojim sa ,že do leta nezačneme,lebo nami vybratá firma už ma zakazky na cely rok.som už z toho zufala a to sme ešte nezačali stavať.

    • stavitel99 píše:

      @Petra Eiseltová: Stavebné povolenie si vybavte sami. Je to najrýchlejšie, a nie je to zložité. Zájdite na stavebný úrad, informujte sa, vypíšte formuláre.

      Čas zatiaľ využijte na postavenie plota, plechovej garáže na materiál, a prístupovej cesty. Porozmýšľajte nad vylepšením projektu, ktorý môžete zverejniť na fórach.

      Dom si kvalitnejšie a lacnejšie postavíte sami tak, že si kúpite materiácl a zoženiete stavebné partie na určité činnosti. Dohliadnete na to sami, alebo pomocou dobrého známeho ktorý sa tomu rozumie. Používajte jednoduché blbovzdorné technológie, tam sa toho veľa pokaziť nedá a budete si ich vedieť sami naštudovať.

      Ak máte pocit že stačí dať balík peňazí, a všetko to čo som spomínal za vás spravia iní, tak môžete byť sklamaní. Na Slovensku je máloktorá stavebná firma alebo remeselník zárukov kvality alebo rýchlej práce. Časť výnimkám.

      • Petra Eiseltová píše:

        @stavitel99: už vybavujem sama a už nám prišlo územné.
        Manžel chodí domov len na víkendy kvoly praci ,takže to musí byť firma.
        Samozrejme zatial študujem všetko okolo stavby lebo ja budem na stavbe tak aby som bola v obraze.prijazdovu cestu nemôžme riešiť bez stavebneho povolenia.práve kvôly nej to tak dlho trvá.ten kus pozemku medzi naším pozemkom a hlavnou cestou patrí štátu.neskutočne lajstre čo sa museli vybavyť+ projekt na cestu od stavebného inžiniera sa musel prerabať 2 krat.nakoniec nam povolily užšiu cestu so vstupom do garaže ale nie pod altan na auto.musime tym padom zrušiť garaž a dať len altán.
        Ja odporučam pri kupe pozemku si zisťiť ako je to s prijazdovou cestou a komu patrí.resp.aspoň nejake papiere vybavyť ohladom prijazdovej cesty ak sa to bude dať ešte pri projekte.minimálne ten projekt na cestu.my sme to nevedeli,bohužial.

  2. Marian píše:

    Este je dolezite z mojej skusenosti cim skor zacat vybavovat zmluvu s eletrarnami a vodarnami (lebo tiez to nejaky cas trva a vyzaduje to vybudovanie vodomernej sachty a zabezpecenie elektromerovej skrine), lebo vacsinou na stavbe treba elektriku a vodu(aj ked pri zakladoch a platni to asi nie je uplne nevyhnutne).
    Ak sa na to pozabudne tiez to moze posunut zaciatok stavby prip. hladanie docasnych rieseni – vodu , elektriku od susedov a pod.

  3. Roman píše:

    Absolútny súhlas s článkom. Inak k tomu spájaniu konaní a vybavovaní po známosti sa mi raz tuším v ZA stalo, že som robil projekt stavby RD, ktorý už nespadal pod jednoduchú stavbu. No zákazník si samozrejme nedal povedať a chcel projekt naraz s tím že do dvoch týždňoch má po známosti povolenie a nakoniec čakal 9 mesiacov na územko a ďalších 6 na stavebko, spolu s ostatnými vybavovačkami to bolo asi 2 roky od začiatku (a to nikto nemalo výhrady proti stavbe).

  4. Michal píše:

    My sme sa prvý krát stretli s projektantom vo februári, a v máji bolo stavebné právoplatné. No, ale jasne že až v ďalšom roku 🙂 Najväčšie zdržanie bolo kvôli ŽSR, nakoľko nám oznámili že majú 100m ochranné pásmo železnice (jeden roh domu mám 98m od osi trate), a po asi 3 mesiacoch bolo zistené, že že ochranné pásmo je iba 60m, takže zrazu nemali námietky. Je to dlhý proces, ktorý ovplyvňuje veľa faktorov, a niektoré sú závislé od toho, ako sa ľudia vyspia, čo je najhoršie

  5. matt píše:

    Chcel by som sa opýtať. Keď si vybavím všetky povolenia na stavbu, ako dlhú platnosť ma to povolenie. Plánujem stavať, máme už predstavu ako asi ma dom vyzerať. Máme pozemok / len ho treba ešte prepísať na stavebný pozemok/ a bude sa jednať o prístavbu (neviem aký je v tom veľký rozdiel vo vybavovačkách)

    Ja tento rok stavať neplánujem. Možno najskôr v druhej polovici 2019, ale chcel by som začať vybavovať povolenia a projekty a radšej budem mať všetky papiere doma a keď sa rozhodneme že ideme nato tak nemusím čakať na úrady. Tak preto by som chcel vedieť akú dlhú platnosť majú povolenia. Ďakujem

    • Fero Lehocky píše:

      @matt: zvycajne platnost povolenia je 2 roky. Ale da sa predlzovat. Date ziadost o predlzenie platnosti (myslim, ze sa plati kolok) a zase dalsie dva roky…cize ked si to clovek ustriehne moze predlzovat

  6. stavitel99 píše:

    Ferko, môžeš zmazať aj všetky ostatné príspevky na tvojom fóre, tak ako si zmazal posledný? Nemienim byť spojovaný s tvojimi nezmyslami.

    • Fero Lehocky píše:

      @stavitel99:
      Mozem zmazat na poziadanie samozrejme. Ale
      mam zmazat uplne vsetky? Ved to potom v tych diskusiach nebude mat logicku suvislost….

    • Fero Lehocký píše:

      @stavitel99: Ozaj, teraz ma napadlo…ci sa vlastne teraz rozumieme. Ja som ziadny posledny vas prispevok nezmazal zamerne. V piatok 10.2. som okolo obeda zistil, ze nas web niekto “nabural” a nainstaloval tam nejake skripty na dolovanie kryptomeny. Viac ludi mi pisalo, ze im citanie nasho webu vytazuje procesor na 100 percent. Musel som to nejako opravit. Najjednoduchsie riesenie bolo vratit sa k zalohe webu – vratil som sa preto k zalohe myslim zo dna 6.2. Tym sa ale vsetky prispevky pridane po tomto datume z webu zmazali. Ale inak som to spravit nevedel.

      Ak ste v tom case pridavali prispevok, tak tam proste nie je, co mi je luto. Ak teda vasa poziadavka na zmazanie reagovala na tuto situaciu a mysleli ste si, ze som vas prispevok zmazal, tak sme sa asi iba nepochopili a moj predosly komentar preto je irelevantny.

      Ja prispevky v diskusii nemazem, nerobim tu ziadnu cenzuru. Iba ak by tu niekto brutalne niekomu nadaval, alebo mazem vysloveny spam..

      Dufam, ze som to dobre vysvetlil 🙂

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *

*