E-kniha “Koľko stojí rodinný dom” – strossle004

16.august.2021  architekt Fero Lehocký

Koľko stojí rodinný dom?

Túto otázku dostávame ako architekti pomerne často. A potom sa bavíme o cenách realizácii nízkoenergetických a pasívnych domov a hlavne súčasných domoch A0. Čo je reálne a čo už nie.

Cena je vždy chúlostivá otázka. Je to podobné ako s autami. Predstavte si, že na parkovisku stoja dve zvonku rovnako vyzerajúce autá. Jedno v základnej výbave a druhé v „plnej paľbe“. Rozdiel v cene môže byť pri niektorých značkách aj viac ako dvojnásobný…

To isté platí aj pri rodinných domoch. Lenže od niečoho sa vždy treba pri návrhu rodinného domu odpichnúť. Každý návrh začína štúdiou a v úvode tejto fázy vlastne nevieme „skoro nič“, len orientačné požiadavky klienta na dom.

Každému je jasné, že to, koľko stojí rodinný dom najviac ovplyvňuje jeho veľkosť. Na základe rôznych zdrojov (konferencie, zborníky) a našich interných rozpočtov stavieb sa dá v úvode vychádzať zo zjednodušenia, ktoré na úplný začiatok stačí. A to je jednoduchý prepočet na m2. Ak len začínate zháňať informácie o cenách rodinných domoch a možných cenách realizácie, pokojne si to zjednodušujte práve takýmto prepočtom. A podrobnosti doladíte následne s architektom a realizačnou firmou. 

... článok pokračuje nižšie

Čo je potom v cene za m2 zahrnuté?

Pri jednoduchom prepočte za m2 je zvyčajne dom je uvažovaný na rovnom pozemku a v bežne projektovaných štandardoch. Rozdiely medzi murovanými a montovanými v takomto zjednodušenom počítaní zanedbávame.

V tejto cene je uvažované všetko v dome: Komplet stavba, podlahy, omietky, obkladačky v kúpeľniach, sanita, technológia v dome… Jednoducho všetko, čo potrebujete k nasťahovaniu sa okrem nábytku a kuchynskej linky. Pritom sa uvažuje s najčastejšie používanými materiálmi v interiéri (nie úplne najlacnejšími). Ale žiadne špičkové drevené podlahy a ani luxusné talianske obkladačky.

Vnútorná výbava domu môže týmito cenami pekne zamávať. Napríklad lacné laminátové podlahy verzus kvalitná drevená podlaha. Ak neuvažujeme ešte s cenou práce, tak rozdiel len pri materiály 100m² na menšom dome robí zhruba 6000 EUR, takže len pri podlahe môže lietať cena hore, dole 60 EUR na m² z ceny realizácie domu.  Podobne to platí o omietkach, obkladačkách, oknách, vzhľade fasády, vybavení kúpeľní…

(pozn.: Autor článku ceny podrobnejšie rozoberá v E-knihe na stiahnutie na konci tohto článku)

Čo v cene nie je zahrnuté?

V cene nie sú zahrnuté exteriérové terasy a ich prestrešenia, prístrešok pre autá, oplotenie pozemku, chodníky na pozemku a pozor, ani prípojky na inžinierske siete.
Jednoducho ide naozaj vždy len o ceny za samotný dom!

Čo cenu domu navyšuje?

• Hlavne komplikovaný svahovitý pozemok a zlé základové podmienky.
• Spomenuté nadštandardné materiály – napr. drevené parkety, drevohliníkové okná, inteligentná elektroinštalácia…
• Prírodné ekologické materiály
• a rôzne špecifické požiadavky…

Ale JA si rodinný dom určite postavím lacnejšie!

Veľa ľudí, ktorí prvý raz idú stavať dom, majú veľké oči. Netvrdím, že sa to nedá. Poznáte pravidlo 20/80? Ide o to, že napríklad na komoditných trhoch štatisticky zarába 20% ľudí a 80% prerába… Čísla hovoria v tomto prípade hlavne o silnej a slabšej psychike ľudí, čo sa snažia na komoditách zarobiť.

Podľa nás sa toto jednoduché pravidlo “štatistickej šikovnosti” dá preniesť na veľa iných činností. A pokojne aj na to, že koľko ľudí dokáže postaviť dom lacnejšie ako firma na kľúč, a ktorí ho naopak “vďaka svojej neskúsenosti” postavia drahšie.

Dovolím si tvrdiť, že lacnejšie postaví dom maximálne 20% ľudí. Ostatní len klamú sami seba, že sa im to podarilo, lebo v skutočnosti často nezapočítavajú do ceny svoj čas potrebný venovaniu sa stavbe, benzín čo pri stavbe spália…a podobne… Alebo reálna kvalita hotového domu je zlá a vypomstí sa im to neskôr…

Nechcem Vás týmto odhovárať od svojpomoci. Len si ju dobre zvážte! Pri cene na kľúč si zmluvne vopred dohodnete cenu domu a chyby vznikajúce počas realizácie na svoje náklady musí opravovať realizátor. Pri svojpomoci chyby opravujete Vy…

Ani stavba na kľúč nemusí byť výhra. Veľa ľudí má so stavbou na kľúč zlé skúsenosti. Takže si treba vyberať skúsené spoľahlivé firmy, ktorých ja osobne tiež zatiaľ veľa nepoznám…

Koľko stojí rodinný dom pri svojpomocnej stavbe

Takže koľko je teoreticky možné ušetriť svojpomocou? Závisí od Vašej šikovnosti a kontaktov. Osobne by som realisticky uvažoval na úrovni 10-20%.

Za svojpomoc v súčasnosti s kolegami z ateliéru pri rodinnom dome nepovažujeme to, že sa zoberie partia kamarátov alebo rodinných príslušníkov, oblečú si monterky a všetko spravia sami. Ide skôr o manažovanie stavby, zháňanie partií na čiastkové práce, vyhodnocovanie cenových ponúk, zháňanie stavebného materiálu lacnejšie a pod…

Niekde sa dočítate, že svojpomocou sa dá stavba zlacniť až o 40%. Pred týmto uvažovaním vystríham. Ak sa Vám to podarí, gratulujem, ale nepočítajte vopred s tým na hranu svojich finančných možností. Aby ste neostali s rozostavaným domom na dlhé obdobie…

Prečo? 

40-50% je približne cena práce z celkového rozpočtu realizácie na kľúč. Ak zoženiete stavebný materiál za rovnakú cenu ako firma na kľúč, tak potom prácu musíte zohnať úplne zadarmo, alebo robiť úplne všetko sami…. Okrem toho aktuálne v roku 2021 išli materiály “brutálne skokovo hore”, takže počítať s takto vysokými úsporami je dosť nereálne, lebo cena práce vo výsledku bude tvoriť ešte menej percent, ako spomínam.

Pre puntičkárov 

Každý detailista by ma mal za takéto zjednodušenia vyššie napadnúť. Lebo predsa napríklad poschodový dom je na 1m² považovaný za lacnejší ako prízemný…Samozrejme, že na to, koľko stojí rodinný dom má podlažnosť vplyv.

Alebo dom môže mať podstatne drahšie veľké presklenia. To je tiež pravda, ale uvažujme zase zjednodušene. Maximálne tretina ceny je časť domu závislá od tvaru, podlažnosti a iných rozdielov v komplikovanosti… Zvyšok sú veci, ktoré súvisia s plochou domu.

Napríklad je jedno, či má dom 5 izieb na prízemí, alebo na dvoch poschodiach. Tie izby potrebujú aj tak rovnaký počet okien, dverí, parkiet, omietok, elektrických káblov, vypínačov, osvetlenia…

Okrem toho pribudne pri poschodovom dome schodisko, ktoré tiež niečo stojí… 

Takže to, koľko stojí rodinný dom podľa našich skúseností v ateliéri závisí do veľkej miery od jeho plochy a objemu. A výberom materiálov cenu buď dvíhate alebo znižujete.

A nezabudnite, že potrebujete peniaze aj na prípojky, plot, záhradu, nábytok…

Hlavne si preto jasne určite svoje požiadavky a reálne možnosti. Pár krát sa nám v ateliéri stalo, že šiel hotový projekt do šuplíka práve kvôli tomu, že nás klienti nepočúvali.  Alebo nechceli počúvať? A dom stále “nafukovali”…

Chcete podrobností a detailov o cenách?

Toto je rozsiahla téma. Popísať všetko do jedného článku by bolo priveľa. Preto som tento článok pripravil len ako rýchly prehľad, ako riešiť otázku: “Koľko stojí rodinný dom ?” podľa našich vlastných skúseností.

Ak sa chcete o tejto téme dozvedieť viac podrobností, pripravil som špeciálnu, priebežne aktualizovanú knihu s podrobnejším rozpisom cien. Dozviete sa v nej preto aktuálne reálne ceny za položky spomínané v článku vyššie + ďalšie veľmi dôležité informácie, ktoré sa už do článku nepomestili.  Pod náhľadom na titulku získate  E-knihu zdarma. Je písaná väčšími písmenami ako sa robia bežné knihy, takže sa dúfam bude dobre čítať aj na mobiloch 🙂